Retrouvez ici les réponses à vos questions sur le projet d’aménagement du Val d’Ezanville. Cette section sera mise à jour régulièrement. 

L'opération d'aménagement et sa programmation

On parle « d’opération d’aménagement » pour le Val d’Ezanville et non d’une simple opération immobilière car il s’agit bien ici d’une transformation profonde de l’existant : acquisitions des terrains et bâtiments auprès des différents propriétaires, démolition et dépollution de chaque bâtiment et parcelle, transfert de certaines activités présentes, réalisation des ouvrages (voiries, réseaux d’assainissement, bassins de rétention des eaux pluviales…), création des nouveaux accès….

 

Tout cela demande un temps considérable compte tenu des diverses procédures juridiques obligatoires et des nombreuses études techniques à mener.

 

Le temps de réalisation d’une opération d’aménagement se compte donc en années (en moyenne 8 à 12 ans) mais il y aura de nettes améliorations visibles rapidement sur le site du Val d’Ezanville.

Comme la plupart des opérations dites de « requalification urbaine », le Val d’Ezanville est directement impacté par trois phénomènes :

  1. Les terrains bâtis, même si les bâtiments sont totalement obsolètes comme c’est le cas sur la zone actuelle, ont une valeur bien supérieure à des terrains constructibles non occupés. Ils sont d’autant plus chers qu’il est ensuite nécessaire de démolir et dépolluer les bâtiments existants.
  2. Le Val d’Ezanville, édifié dans les années 70, manque des équipements publics nécessaires à son bon fonctionnement (voirie, mobilier urbain, réseaux d’assainissement) et d’accès depuis et vers la RD301. Des investissements importants sont donc prévus pour améliorer le fonctionnement de la zone.
  3. Il n’est pas envisageable de répercuter l’intégralité des coûts sur les constructeurs ou les utilisateurs (entreprises). Des prix hors de proportion du marché empêcheraient les acteurs privés d’investir sur le site, diminuerait la qualité architecturale des bâtiments (pour des recherches d’économie) et empêcheraient les entreprises de s’installer (notamment les entreprises qui ont un matériel de production coûteux).

En d’autres termes, les deux premiers points ont tendance à augmenter les dépenses alors que le 3ème point induit des recettes limitées.

Outre les investissements privés pour la moitié environ du coût de l’ensemble de l’opération, la seconde moitié est prise en charge par les collectivités publiques, notamment Plaine Vallée, la ville d’Ezanville et l’État.

Cette opération est donc assumée sur fonds propre et ne générera pas d’augmentation de la fiscalité.

En revanche, à terme, elle permettra de consolider des ressources fiscales qui contribueront à un retour sur investissement progressif mais long.

Plaine Vallée a une compétence et une véritable expertise sur le développement économique, ce qui lui permet de connaitre à la fois les besoins des entreprises susceptibles de s’installer sur le futur site et les acteurs (promoteurs-investisseurs) qui seront intéressés pour y intervenir. C’est en s’appuyant sur cette expertise que les élus de l’agglomération ont défini la programmation immobilière.

 

Cette dernière a pour objectif de créer un lieu de travail, d’animation et de services pour les habitants. Il est ainsi recherché par l’implantation d’entreprises (PME) la création d’emplois de qualité et diversifiés qui profiteront aux habitants de proximité et qui réduiront également les trajets domicile-travail. Aujourd’hui, 80% des actifs quittent le territoire quotidiennement pour aller travailler.

 

La partie commerciale sera moitié moins importante qu’auparavant tout en privilégiant la préservation de certaines enseignes déjà en place et en favorisant l’implantation de nouvelles. La préoccupation de ne pas rentrer en concurrence avec les zones commerciales existantes de l’agglomération ou avec les centres-villes sera constante.

 

La restauration apportera un pôle d’animation complémentaire à ce qui existe sur le territoire et complétera également le service aux salariés qui pourront ainsi manger sur place occasionnellement.

 

D’autres éléments sont en cours de réflexion pour compléter l’offre : du service aux entreprises (bureaux partagés, salle de réunion, box de stockages, ateliers artisanaux locatifs…), une petite part de bureaux, une crèche, une partie loisirs…

La prise en main par les collectivités et la puissance publique offre des garanties sur la pérennité de l’action engagée sur le long terme. C’est indispensable pour parvenir à réaliser cette future zone. Bien entendu, personne n’est en mesure de garantir avec certitude que les choses n’évolueront pas différemment y compris dans un sens plus favorable qu’escompté.

 

Comme dans tous les domaines de nature économique, les tendances évoluent, les prix fluctuent et les besoins varient. Entre le moment où l’on entreprend une opération et celui où les premières constructions sortent de terre beaucoup de choses changeront.

 

Toutes les personnes concernées, et en particulier les habitants, seront informées de ces évolutions mais le projet se fera car il est engagé et financé par la puissance publique.

Une friche commerciale aussi grande est particulièrement rare mais elle a l’avantage d’offrir une incontestable possibilité de reconquête de nos entrées de villes.

Il s’agit d’une des premières opérations de requalification de friche urbaine de cette envergure. En cela elle s’inscrit dans les législations émergentes telle que la loi « climat ».

Outre les aspects paysagers, son intérêt environnemental est criant avec la réutilisation de terrains déjà bâtis et donc la non consommation de terrains non imperméabilisés (notamment agricoles). De même, une grande partie des parkings deviendra perméable voire plantée, pour une gestion des eaux pluviales aujourd’hui inexistantes. L’opération permet également de supprimer une quinzaine de bâtiments qui étaient de véritables “passoires thermiques”.

Le recyclage total du principal bâtiment (ex Casto-But) est étudié par une équipe d’architectes. Cela consistera à la réutilisation de ce bâtiment après de très lourds travaux de modernisation et de reconfiguration.

A noter que l’opération du Val d’Ezanville, par sa programmation tournée vers l’activité, générera de nombreux emplois de proximité réduisant ainsi d’autant les déplacements domiciles-travail et par conséquent l’émission de gaz à effet de serre.

La Zone d'Aménagement Concerté (ZAC)

Le terme ZAC, souvent confondu avec la notion de Zone d’activité commerciale, est une zone à l’intérieur de laquelle une collectivité publique décide d’intervenir pour réaliser ou faire réaliser l’aménagement et l’équipement des terrains, notamment de ceux que cette collectivité a acquis ou acquerra en vue de les céder ou de les concéder ultérieurement à des utilisateurs publics ou privés (article L 311-1 du code de l’urbanisme).

La ZAC offre aux collectivités publiques un cadre juridique, financier et technique adapté à la réalisation d’une opération d’aménagement.

 

Elle permet l’élaboration d’un projet urbain, en concertation avec la population locale concernée, et la conduite d’une opération d’aménagement combinant l’acquisition des terrains et leur aménagement ainsi que la réalisation d’équipements publics et de constructions, en partenariat avec d’autres acteurs de l’aménagement.

 

La ZAC est une procédure d’initiative et d’intérêts publics. Elle est particulièrement adaptée aux projets d’aménagement urbain complexes et de grande ampleur (nombreux propriétaires fonciers, opérations mêlant habitat, commerces, équipements publics, espaces publics). Elle se doit d’être un ensemble cohérent qui permette de répondre aux besoins des futurs habitants et usagers. Elle oblige également, dès sa conception, de prévoir et de financer les équipements publics qui seront nécessaires.

 

En règle générale, la décision de créer une ZAC résulte donc d’une volonté politique forte d’impulser un projet urbain d’envergure, telle que la requalification du Val d’Ezanville.

 

En raison de l’ampleur de ce type d’opération et des implications urbaines, financières et politiques, une concertation avec les habitants et des études préalables sont nécessairement conduites en amont afin de s’assurer d’une définition optimum du projet.

La mise en place d’une zone d’aménagement concerté se fait en plusieurs temps :

 

  • Définition d’un périmètre et des objectifs ;
  • Réalisation d’études préalables ;
  • Organisation de la concertation avec les riverains et les usagers ;
  • Élaboration d’un dossier de création de ZAC qui décrit les grandes lignes du projet, son impact et les modalités de réalisation, précisément les éléments financiers et économiques, et énonce les raisons pour lesquelles le projet a été retenu ;
  • Élaboration d’un dossier de réalisation décrivant très précisément le projet et notamment le programme des équipements publics, le programme des constructions, les modalités prévisionnelles de financement de l’opération

Les études préalables doivent permettre de définir précisément les besoins et les objectifs, et apportent à la communauté d’agglomération une meilleure connaissance des différentes contraintes.

Elles portent sur des thématiques variées tels que les contraintes physiques du lieu, la situation environnementale, les aspects démographiques et économiques, l’insertion urbaine et paysagère, les déplacements…

 

Exemples d’études obligatoires réalisées dans le cadre de la présente opération : 

  • Détection des réseaux
  • Relevés de géomètre
  • Topographie du site
  • Relevés des bâtiments
  • Diagnostics pollution / amiante / plomb
  • Études de sols – géotechniques
  • Étude d’accès et de circulation
  • Étude faune flore
  • Étude d’impact
  • Étude qualité de l’air
  • Étude acoustique
  • Étude de faisabilité économique
  • Études urbaines
  • Étude de sécurité…

La concertation

Pendant toute la durée de conception du projet, puis de sa réalisation, les habitants, associations locales et autres personnes concernées sont associées dans le cadre de la concertation. Celle-ci peut prendre différentes formes : lettre d’information, site web, organisation de réunions publiques…. 

 

La concertation vise à concilier l’intérêt général et les intérêts particuliers.

Pour mener à bien la ZAC, une concertation préalable est organisée afin d’inviter les habitants à donner leur avis sur les objectifs poursuivis et les grandes orientations de requalification.

 

Plusieurs options s’offrent à vous afin de donner votre avis : 

 

  • Directement en ligne sur le site en cliquant sur “participer à la concertation” ou directement en cliquant ici
  • Par mail : zac-val-ezanville@agglo-plainevallee.fr
  • Sur courrier libre adressé à Plaine Vallée à Monsieur le Président
    1 rue de l’Egalité – 95230 Soisy sous Montmorency
  • Dans les registres mis à disposition dans les mairies d’Ezanville, Moisselles et au siège de la communauté d’agglomération Plaine Vallée, aux horaires d’ouverture habituels

Bien entendu, c’est un projet de long terme et à échelle humaine pour le territoire et ses habitants, des villes alentour et plus globalement de l’agglomération Plaine Vallée.

 

Cela implique qu’une information régulière soit proposée auprès des habitants via les différents supports disponibles et par de nouvelles réunions publiques. Elles seront organisées en fonction des avancées significatives de l’opération.

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